2026 yılının başlamasıyla birlikte iş yeri ve konut kira sözleşmelerinde yeni dönem kira artışının ne olacağı sorusu gündeme geldi. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelere göre, kira artış oranı, konut ve iş yeri kiralarında TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınarak hesaplanır.
3 Ocak 2026 tarihinde açıklanan Aralık 2025 enflasyon TÜİK verilerine göre, 2026 yılı için TÜFE (12 aylık ortalama) kira artış oranı yüzde 34,88'dir. Bu oran hem konut hem de işyeri kiraları için geçerli olan yasal tavan sınırıdır. İş yeri kiraları için de TÜFE 12 aylık ortalaması (yüzde 34,88) esas alınır. 2026 yılı itibarıyla işyeri kiraları için de kira artış oranı konut kiralarında olduğu gibi TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlandırılmıştır. Önceki yıllarda iş yeri kiraları için tarafların kira artışını serbestçe belirlemesi mümkündü. Ancak yapılan yasal değişiklikler sonucunda artık iş yerlerinde de TÜFE üst sınır olarak kabul ediliyor.
Kira artışı, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sona ermesiyle birlikte gündeme gelir. Ülkemizde genellikle kira sözleşmelerinde en yaygın uygulama, kira sözleşmelerinin yıllık olarak düzenlenmesi ve sürenin sonunda sözleşmenin aynı şartlarla uzatılması şeklindedir. Kira artışının yapılabilmesi için önemli husus, sözleşme süresinin dolması ve yeni kira dönemine geçilmesidir. Bunun dışında kira artışının yıl ortasında ya da sözleşme devam ederken yapılması hukuken mümkün değildir.
Ocak 2026’da kira sözleşmesi yenilenen tüm kiracılar için yasal tavan oran yüzde 34,88 olarak belirlenmiştir. Konut ve iş yeri sahipleri bu oranın üzerinde zam yapamaz.
Mevcut kira bedeli üzerine TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanarak yeni kira bedeli bulunur.
2026 yılı kira artış oranlarına ilişkin birkaç örnekleme yapacak olursak;
10.000 TL için yüzde 34,88 3.488 TL 13.488 TL
15.000 TL için yüzde 34,88 5.232 TL 20.232 TL
20.000 TL için yüzde 34,88 6.976 TL 26.976 TL
25.000 TL için yüzde 34,88 8.720 TL 33.720 TL şeklinde olacaktır.
Kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yapılır ve belirli yasal sınırlamalara tabidir. Kiraya verenin keyfi şekilde artış yapması mümkün değildir. Sözleşmede TÜFE’den daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, bu oran geçerli olur. Ancak kira artış oranı, sözleşmede açıkça belirtilmiş olsa bile TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran yazılmışsa, bu hüküm geçersiz sayılır. Bu oranı aşan zamlar hukuken geçersizdir.
Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmemişse bile, kanuni sınırlamalar kendiliğinden uygulanır. Yani tarafların kira artışına ilişkin herhangi bir düzenleme yapmamış olması, kiraya verenin sınırsız bir artış hakkına sahip olduğu anlamına gelmez. Taraflar arasında bir oran kararlaştırılmamışsa, artış doğrudan TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile yapılır. Bu oran, kira döneminin sonunda geçerli olur. Kiraya verenin tek taraflı olarak zam belirleme hakkı yoktur.
Yargıtay kararlarına göre, kiraya verenin artış oranı belirlerken kanuni sınırları aşması hâlinde, bu artış geçersiz sayılır. Örneğin 2023/3812 sayılı kararda, Yargıtay “enflasyon oranı üzerinde belirlenen artışların kiracıyı zora soktuğu” gerekçesiyle artışı iptal etti.
Taraflar kira artışında anlaşamazsa, kiraya veren mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir. Ancak bu dava açılmadıkça, kiracı mevcut kira üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir. Mahkeme, TBK 344/2 uyarınca hakkaniyete ve emsal kira değerlerine göre yeni kira bedelini belirler.
Yasal artış oranından fazla bir kira bedeli ile karşı karşıya kalan kiracılar haksız artışlara karşı kiracılar itiraz edebilir ve gerektiğinde yargı yoluna başvurabilirler. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracılar önemli yasal haklara sahiptir. Kiracı, yasal sınırın üzerindeki kira artışını kabul etmek zorunda değildir.
Yasal tavan sınırının üzerinde olacak şekilde fazla ödenen kira bedelleri için geri ödeme talep edilebilir. Kiracının yasal zam oranını kabul etmesi halinde kiraya veren artık sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.
Yine 5 yılı geçen sözleşmelerde kiracının da kira bedelinin rayice uygun belirlenmesi için dava açma hakkı vardır. Kiraya veren tarafından hukuka aykırı tahliye talebi varsa buna karşı yargı yoluna başvurma hakkı vardır.
Hem kiraya veren konut ve iş yeri sahiplerinin hem de kiracılarının yasal haklarını kullanma noktasında mağduriyet yaşamamaları ve somut olaya göre en uygun çözüme kavuşma noktasında bir avukata başvurmaları son derece önemlidir.
